У Овом Чланку:

Уговор о земљишту је врста финансирања продавца. Ради нешто као хипотека, али уместо банке која обезбеђује финансирање, продавац финансира продају некретнина у периодичним ратама. Купцу се обично дозвољава да се усели у имовину чим уговор буде потписан, али не стиче право на имовину док не изврши уплату. Индијана је модификовала традиционално земљишно уговорно право како би га учинила поштенијим према купцу.

Два бизнисмена који рукују током састанка да би потписали споразум и постали пословни партнер, предузећа, компаније, сигурни, успешни, уговор између њихових фирми

Индиана Ланд Цонтрацт Лавс

Слобода преговарања о условима плаћања

Купац може тражити финансирање продавца ако није у могућности да добије кредит или не може да приушти предујам. Уместо да изгуби купца, продавац се може сложити да га прода по уговору. Услови плаћања према уговору о земљишту су обично флексибилнији него код финансирања од стране трећих страна, иако они не морају бити. Многи продавци ће пристати да се одрекну предујма, на пример, у замену за вишу куповну цену. Стране имају широку слободу да преговарају о условима по Закону о контакту са Индијаном.

Купац добија тренутни посед, али не и наслов

Купац обично има право посједа имовине чим потпише уговор, чим поднесе предујам или чим исплати прву периодичну рату. Након тога, продавац нема више право да уђе у имовину него што станодавац мора да унесе у изнајмљену имовину. Међутим, право власништва над имовином остаје код продавца све док купац не изврши последњи планирани износ. Продавац такође држи у физичком поседу посједовни лист. То спречава купца да покуша да прода или финансира имовину коју још увек не поседује. Када купац изврши последњу уплату, продавац је дужан да помогне купцу у преносу власништва.

Шта се дешава ако купац не може да плати

Највећи недостатак земљишних уговора је оно што се дешава ако купац не може платити. Раније је купац који није испунио своје обавезе изгубио сву своју инвестицију, а продавац би могао да отме имовину без провођења процедура оврхе. Дакле, чак и да је купац направио 99 исплата и пропустио само једну, могао је све изгубити. Индијана је реформисала своје законе како би поправила ситуацију у којој купац не испуњава обавезе након што је завршио многе исплате. Ако је капитал купца у имовини у време неизвршења обавеза "значајан", као што је дефинисано законом, продавац мора да започне формалне процедуре оврхе на суду уместо да врати имовину. Купац има право на надокнаду за акумулирани капитал пре него што продавац може да преузме имовину.

Закон САФЕ

Закон о сигурном и праведном спровођењу закона о хипотекама из 2008. године ("САФЕ акт") налаже државама да донесу законе који захтијевају издавање дозвола за покретаче кредита за некретнине. Закон о безбедности у Сједињеним Америчким Државама почео је да се примењује у јуну 2010. Он захтева од странака које одобравају финансирање за куповину некретнина, укључујући продавце по уговорима о земљишту, да буду лиценциране. Процес издавања дозвола је скуп и дуготрајан. Међутим, не морате да добијете лиценцу ако продајете кућу у којој сте претходно живели, продате имовину непосредном сроднику или продајете пословне зграде.


Видео: